פסק-דין בתיק ת"א 7974-09

1. לפני תביעה ותביעה שכנגד שעניינן הסכם מכר דירה שנחתם בין הצדדים ביום 20.5.09.

2. התובע והנתבע שכנגד (להלן: " המוכר") הוא הבעלים של דירה ברחוב הצוף 6/21 בירושלים (להלן:" הדירה"). ביום 20.5.09 נחתם בין הצדדים הסכם מכר, לפיו רכשו הנתבעים והתובעים שכנגד (להלן: " הקונים") את זכויותיו של המוכר בדירה.

3. בהסכם המכר נקבע כי תמורת הדירה ישלמו הקונים למוכר סכום כולל של 672,000 ש"ח. סך של 72,000 ש"ח הועבר למוכר במעמד החתימה על ההסכם. כן סוכם כי 45 ימים לאחר מכן ישלמו הקונים סך של 450,000 ש"ח "מכספי המשכנתא", ויתרת התמורה בסך 150,000 ש"ח תשולם כנגד מסירת החזקה ביום 20.7.09.

4. עסקת המכר לא יצאה, בסופו של יום, אל הפועל. זמן קצר לאחר החתימה על ההסכם, לאחר ששולם התשלום הראשון ונרשמה הערת אזהרה לטובת הקונים, עלתה העסקה על שרטון ולצדדים טענות הדדיות להפרת ההסכם.

5. לטענת המוכר, זמן מה לאחר החתימה על ההסכם פנו אליו הקונים באמצעות צד שלישי, כאשר הכוונה לבתם דפנה (להלן: " דפנה"), והציעו לבטל את ההסכם מאחר ואין להם יכולת לעמוד בו וביקשו כי המוכר ישיב להם את הסכום ששילמו על חשבון התמורה. המוכר, כך לטענתו, הסכים לביטול ההסכם והשבת הסכום ששולם בניכוי 10,000 ש"ח שלא יושבו. לדבריו, הקונים הסכימו להצעה וקבעו להיפגש למחרת בבנק הדואר לצורך השלמת עסקת הביטול, אך לא הגיעו לפגישה ומשכך עסקת הביטול לא יצאה אל הפועל. ביום 24.6.09, כך נטען, הגיע בנם של הקונים, שרון מזרחי (להלן: " שרון"), לדירת המוכר ודרש לממש את ההסכמה לביטול, אך מאחר ובידי התובע היה סך של 51,800 ש"ח בלבד, לא עלה בידם להגיע להסכמה. רבע שעה לאחר מכן חזר בו הבן שרון והודיע למוכר טלפונית כי יבוא לקחת את ההמחאה ע"ס 51,800 ש"ח וההסכם יבוטל. המוכר טען, כי כאשר הגיע אליו שרון הוא רשם המחאה על הסכום שלעיל, אך הודיע כי לא ייתן את ההמחאה, אלא לאחר שייערך מסמך רשמי ביחס לביטול ההסכם במשרד עו"ד גלבוע, אשר ייצג את שני הצדדים בעסקת המכר. לטענת המוכר, שרון חטף את ההמחאה מידו, סרב להחזירה ולאחר שהמוכר עמד על כך, מסר לו שרון מסמך המאשר כי קיבל את התשלום לצורך ביטול העסקה. המוכר טען, כי מאותו שלב ניתקו עמו הקונים את הקשר ובהיעדר הסכמה של שני הצדדים לביטול ההסכם, נוכח התנאי שהציב שההסכם יבוטל אצל עו"ד גלבוע, לא נכנס הביטול לתוקף וההסכם עמד על כנו. לטענת המוכר, הקונים הפרו את ההסכם הפרה יסודית בכך שלא שילמו את התשלום השני במועד ולפיכך זכאי הוא לפיצוי המוסכם בסך 67,000 ש"ח בניכוי ההפרש שלא הושב לקונים ובסה"כ תבע תשלום סך של 46,800 ש"ח.

6. הקונים מסרו גרסה עובדתית קוטבית ושונה לאירועים. לטענתם, הם פעלו על פי הוראות ההסכם והתכוונו לעמוד בכל חיוביהם על פי ההסכם, אלא שלפתע - ללא התראה, הודעה או נימוקים - חזר בו המוכר מהעסקה. הקונים טענו, כי לא ביקשו לבטל את ההסכם ולא פנו בבקשה כאמור באמצעות צד שלישי, כטענת המוכר. לטענתם, המוכר פנה לדפנה ואמר לה כי הוא אינו מוצא דירה אחרת למגוריו וכי הוא מתחרט ואינו מעוניין למכור את הדירה. הקונים, כך לדבריהם, ניסו לטפל במשבר שיצר המוכר תוך הקטנת נזקם, לרבות בנסיונות לבצע גישור באמצעות עו"ד גלבוע, אך לאחר שנוכחו לדעת כי המוכר אינו יציב, הסכימו לביטול ההסכם. לדבריהם, במהלך פגישה עם שרון הסכים המוכר להחזיר לקונים סכום חלקי של 51,800 ש"ח, שכן לטענתו זהו הסכום שהיה באותה עת בחשבונו. שרון לא הסכים לקחת את הסכום החלקי האמור, אך לאחר שעזב את הפגישה וסיפר זאת לאביו, אמר לו אביו שישוב לקבל את הסכום האמור על מנת להציל את כספם. לטענתם, מעולם לא הסכימו לקבל את הסכום המופחת לצורך ביטול ההסכם וכאשר הועבר לידם סכום זה הבטיח המוכר כי את ההפרש הוא יחזיר על ידי כך שיעביר לבעלות הקונים רכב שהוא רכש מכספי תמורת הדירה בסכום של 15,000 ש"ח. הקונים עתרו לחייב את המוכר להשיב להם את יתרת התמורה שנשארה בידו בסך 20,200 ש"ח וכן לשלם להם את הפיצוי המוסכם בסך 67,000 ש"ח ובסה"כ תבעו סך של 87,200 ש"ח.

7. במקביל להגשת התביעות שבנדון התנהל הליך בבית המשפט המחוזי בירושלים. בהסכמת הצדדים, ניתן ביום 4.2.10 פסק דין המקבל את התובענה ומצהיר על ביטולו של הסכם המכר ביחס לדירה. בפסק הדין נקבע כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונים בלשכת רישום המקרקעין תימחק וניתן צו בהתאם.

8. בדיון שנערך לפני נשמעו עדויותיהם של המוכר, מחד, ושל הקונה, בנו שרון ובתו דפנה, מאידך, והצדדים סיכמו את טענותיהם.

ביטול ההסכם

9. השאלה הראשונה העומדת לדיון הינה, האם בוטל הסכם המכר, ואם כן - מה היו הנסיבות בהן בוטל. אקדים ואומר, כי בעניין זה מקובלת עלי, ככלל, גירסתם של הקונים ואין בידי לקבל את גירסתו של המוכר להשתלשלות האירועים, כפי שיפורט להלן.

10. אין חולק כי ביום 24.6.09 הגיע בנם של הקונים, שרון, לביתו של המוכר וקיבל מהמוכר שיק ע"ס 51,800 ש"ח. באותו מעמד נחתם על ידו מסמך, בו נרשם בזו הלשון: " אני שרון מזרחי קיבלתי בתאריך 24/6 צ'ק על סך 51800 מאת מזרחי אהרון על ביטול עסקת דירה". באשר לנסיבות שאפפו את מתן השיק האמור והאירועים שקדמו לו ובאו בעקבותיו, חלוקות הדעות.

11. הקונים טענו, כאמור, כי מילאו אחר כל חיוביהם על פי הסכם המכר והתכוונו לבצע את העסקה, אלא שלפתע, באופן בלתי צפוי ומוזר, חזר בו המוכר מהתחייבותו, לא הסכים להמשיך בעיסקה וביקש את הסכמתם לביטול ההסכם. לטענתם, לא פנו למוכר בבקשה לביטול ההסכם ולא היתה להם כל סיבה להביא לביטולו של ההסכם. בתצהירו גרס הקונה שטענת המוכר לפיה הקונים רצו לבטל את ההסכם, מעבר לכך שאינה נכונה, אף אינה הגיונית ולא סבירה, שכן הקונים, שהינם אנשים מבוגרים, מכרו כבר את דירתם, רצונם היה לעבור לגור בקרבת בתם דפנה, הם הוציאו הוצאות רבות בקשר לעסקה והבנק כבר אישר את המשכנתא שמכספיה היה אמור להיות משולם התשלום השני. הקונים טענו, כי נותרו ללא דירה, עם הוצאות רבות ובתחושה של חוסר וודאות.  בחקירתו, חזר הקונה על גרסתו, לפיה המוכר הוא שביקש לבטל את ההסכם ופנה בעניין לדפנה. עדותו של הקונה היתה מהימנה עלי והיא עולה בקנה אחד עם מכלול הראיות שבאו בפני.

12. דפנה, בתם של הקונים, העידה כי ימים ספורים קודם למתן השיק ע"ס 51,800 ש"ח פנה אליה המוכר, שגר בשכנות אליה, הזמין אותה לביתו ואמר לה שהוא מעוניין לבטל את העסקה שכן הוא לא מוצא דירה חלופית למגורים. בתצהירה התייחסה דפנה לנסיבות אותו מפגש:

"יום אחד אני וגיסי מוטי ראינו את אהרון מהחלון, שאלנו אותו מה העניינים והוא ביקש מאיתנו שנעלה לדירה. שאלתי את אהרון בהלצה אם הוא מעוניין למכור את הרכב שרק עכשיו רכש. בתגובה ענה לי אהרון כי "אני מוכן למסור לכם את הרכב + הביטוח + הכסף שנשאר לי בבנק או תבטלו את העיסקה של ההורים". בתגובה שאלנו אותו למה אתה רוצה לבטל והוא טען שהוא בזבז קצת מהכסף, שהמצב לא טוב, שהוא "חרש" הרבה ערים ולא מצא בית שמתאים לו. שאלנו אותו כמה נשאר בבנק והוא ענה שאינו יודע".

(סעיף 11 לתצהיר).

בחקירתה נשאלה דפנה לעניין זה, וכך אמרה:

"אני לא העליתי את נושא ביטול העסקה. כתוצאה מזה עלינו אליו הביתה הוא אמר שאני מוכן לתת את האוטו בתנאי שתבטלו את העסקה, הוא אמר אני לא מוצא בית, לא יהיה לי איפה לגור, ואז החל לאבד את העשתונות. אני וגיסי מוטי הרגענו אותו ואז אמרנו לו מה אתה רוצה לעשות, הוא אמר אני מוכן לתת לכם את הכסף שנשאר לי בבנק, את האוטו, בתנאי שתבטלו את העסקה. זהו אני לא מוכר, אני יורד מזה. זהו".

(עמ' 19 לפרוטוקול, שו' 14-18).

אמנם, הגיס מוטי לא הובא לעדות, אך בנסיבות העניין אין בכך כדי לגרוע מגירסת הקונים. עדותה של דפנה מתיישבת עם עדותו של שרון ועם עדות אביהם, הקונה, אשר טענו כולם כי המוכר העלה את נושא ביטול הסכם המכר מספר ימים לפני ה-24.6.09, הוא המועד בו ניתן השיק לשרון. באותם ימים, כך על פי עדותם, שהה שרון בחופשה באילת ועקב ההתפתחויות שחלו הקדים שרון את שובו מאילת ביום אחד והגיע ביום רביעי היישר לביתו של המוכר. שרון העיד כי כאשר הגיע לדירתו של המוכר ביקש לקבל חזרה את הסך של 72,000 ש"ח, אך המוכר אמר שאין לו את הסכום, שכן רכש בחלק מהכסף רכב ויש לו בבנק סך של 51,800 ש"ח בלבד. שרון לא הסכים לקבל חלק מהכסף ויצא מהדירה. לאחר שיצא מהדירה, כך המשיך וטען, נסע לבית הוריו ואביו ביקש ממנו לחזור לדירת המוכר על מנת לקבל את הסכום עליו דובר וזאת כדי "להציל מה שניתן".